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취득세·보유세·양도세, 단계별 핵심 정리
부동산 투자를 고민하는 분들 대부분이 비슷한 말부터 꺼냅니다.
“입지 괜찮고, 대출도 잘 나왔고, 임대수익도 좋아요.”
하지만 막상 거래가 끝난 뒤 진짜 무게감이 느껴지는 순간은 따로 있습니다.
바로 ‘세금 고지서’를 받았을 때예요.
부동산 투자에서 세금은 ‘결과를 뒤흔드는 변수’입니다.
수익이 났는데, 세금 때문에 남는 게 없다는 말도 심심치 않게 들리죠.
💡 세금 때문에 수익률이 반토막 나는 이유
부동산 관련 세금은 거래 단계마다 다릅니다.
취득할 때는 취득세,
보유 중에는 보유세(재산세·종합부동산세),
매도할 때는 양도소득세가 발생하죠.
문제는 이 세금들이 생각보다 변수가 많다는 거예요.
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조정대상지역 여부
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명의가 개인인지 법인인지
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주택 수
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보유 기간
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공시가격 상승 여부
이런 조건 하나에 따라 세금 차이는 수백, 수천만 원이 됩니다.
사전에 계산하지 않으면 수익이 사라지는 구조예요.
📌 부동산 세금, 단계별 핵심 포인트
✅ 1. 취득 단계 — 취득세
부동산을 매입할 때 처음 부딪히는 세금입니다.
주택인지 상가인지, 주택 수에 따라 세율이 달라져요.
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1주택자: 1~3% (가액 따라 누진 적용)
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2주택 이상: 8~12%까지 상승
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법인 명의 주택: 12% 단일세율 적용
👉 체크 포인트: -
규제지역인지
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명의 구성이 어떻게 되는지
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분양권·조합원 입주권 취득인지
에 따라 세율이 확 달라져요.
✅ 2. 보유 단계 — 보유세 (재산세 + 종합부동산세)
매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유 중이면
재산세와 종합부동산세가 부과됩니다.
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공시가격이 높아질수록 세금도 증가
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1세대 1주택자는 세율이 인하되거나 공제 혜택 존재
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다주택자는 중과세 대상이 될 수 있음
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법인 보유 주택은 별도의 고정세율 적용
👉 보유세를 예측하려면: -
공시가격 변동을 체크하고
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종부세 시뮬레이션을 꼭 해봐야 해요.
세부담 상한도 체크해서 예기치 못한 세금폭탄을 방지해야 합니다.
✅ 3. 처분 단계 — 양도소득세
부동산을 매도할 때 발생하는 세금으로,
매입가와 매도가의 차액(차익)에 따라 부과됩니다.
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1세대 1주택자는 일정 요건 충족 시 비과세
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보유 기간이 길수록 공제가 커짐
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다주택자는 조정지역 내 양도 시 중과세 적용
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법인 매도 시 별도 법인세율 적용 (양도세 면제가 아님)
👉 장기보유특별공제 적용 여부 확인
👉 분양권 양도, 비사업용 토지 등 특수 케이스 중과 여부 확인
👉 자녀 증여나 상속 시 세금 흐름까지 고려 필요
💡 부동산 세금, 이렇게 준비하면 실패 없다
부동산 세금은 어렵고 복잡하게 느껴지지만
취득·보유·처분, 이 세 단계에 맞춰 핵심만 챙기면 돼요.
1️⃣ 투자 전
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내 자산 구조, 주택 수, 명의 상태 파악
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규제지역 여부 확인
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단독 명의 vs 공동 명의 판단
2️⃣ 투자 중
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공시가격 변동에 따라 보유세 계산
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세부담 상한 적용 대상 여부 확인
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다주택 중과 대상인지 체크
3️⃣ 매도 전
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실거주 요건 충족 여부
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양도세 비과세나 감면 요건 확인
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장기보유특별공제 적용 가능 여부
✅ 세금 설계가 ‘부동산 투자 수익률’을 결정한다
많은 분들이 입지, 개발 호재, 수익률만 따지고
세금 설계는 뒤늦게 생각합니다.
그런데 진짜 투자자는
매입 전부터 취득세 → 보유세 → 양도세 흐름을 전부 시뮬레이션해요.
이걸 잘만 하면,
똑같은 매물을 사도
수익률은 몇 배 차이 날 수 있어요.
💬 마무리
부동산 투자는 숫자 게임입니다.
그 숫자 중에서도 세금은 가장 예측 가능한 요소예요.
잘 알아두고 전략적으로 설계하면,
부동산 수익률은 자연스럽게 따라옵니다.
도움이 되셨다면 💚공감 꾹 눌러주시고,
“지금 매입하려는 집, 세금이 얼마나 나올까요?”
“개인보다 법인이 더 유리할까요?”
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